Налоги, связанные с приобретением  и содержанием недвижимости в Германии.

 

Налогообложение иностранцев ничем не отличается от налогообложения граждан Германии.

 

Расходы при процедуре покупке недвижимости.

1. Стоимость объекта

2. Налог на приобретенную недвижимость - 3,5% от стоимости объекта.

3. Комиссионные маклера - % от стоимости объекта. В Федеральных Землях Германии ставки не одинаковые и составляют 3,48% - 5,8 %

4. Нотариальные расходы и расходы на регистрацию – 1 – 2,6;от стоимости объекта.

 

Стоимость содержания объекта недвижимости зависит от типа объекта, его площади, площади участка и местности.

Ежегодный налог на недвижимость объединяется с земельным налогом и составляет 0,5 - 1,5 % в зависимости от, того в какой федеральной земле находится объект, сельская местность или город, центр города, от качества (бонитета) земельного участка.

В основном, в среднем получается 50 - 100 евро за 1 сотку земли, на которой находится объект. Так называемый в быту налог на сток дождевой воды в канализацию рассчитывается из площади крыши и той части участка, которая покрыта твёрдым покрытием (асфальт, плитка, мостовой кирпич) он составляет 35 – 45 евро на 1 сотку в год.

Стоимость годовой страховки на недвижимость зависит от вида самой страховки. Его величина - 200 - 500 евро в год, по желанию страхуемого.

Основные виды коммунальных платежей (платятся, если объект эксплуатируется):

1 Электричество 17,68 центов за киловатт

2. Газовое отопление 4,62 центов за киловатт

3. Питьевая вода 2,73€ , канализационная 1,75€ за кубометр

4. Вывоз мусора, уборка территории и другие услуги от 1,50 до 2€ за кв. м.

Если Вы сдаете объект в аренду, то все платежи на его содержание и расходы на коммунальные услуги оплачиваются арендаторами.

Основными налогами в Германии являются следующие налоги:

1. Подоходный налог на физических лиц;

2. Налог на корпорации;

3. Налог на добавленную стоимость;

4. Промысловый налог;

5. Налог на имущество;

6. Поземельный налог;

7. Налог, уплачиваемый при покупке земельного участка;

8. Страховые взносы;

9. Налог на наследство и дарения;

10. Автомобильный налог;

11. Налог на содержание пожарной охраны;

12. Акцизы на кофе, сахар, минеральные масла, виноводочные и табачные изделия;

13. Таможенные пошлины;

14. Сборы, идущие на развитие добычи нефти на территории Германии.

Общая сумма налоговых поступлений делится примерно на следующие части: федерация – 48%, земли – 34%, общины – 13% (остаток поступает в Фонд выравнивания бремени и долю ЕС). Кроме того, существует ещё церковный налог, который финансовой статистикой не указывается вместе с государственными налогами. Таможенная пошлина рассматривается как одна из разновидностей налогов.

Общие правила, действующие для всех видов налогов, находятся в Положении об отчислении в качестве так называемого общего налогового правового документа. В этом документе определяется понятие налогов, устанавливается, кто относится к налогоплательщикам, закрепляется принцип сохранения финансовыми органами тайны относительно налоговой информации и принцип равномерности налогообложения.

По компетенции взимания налоги подразделяются на федеральные, земельные, общинные, совместные и церковные.

По объектам налогообложения разделяются три основные группы налогов: налоги на владение, налоги на операции в сфере обращения, налоги на потребление (акцизы).

 

Налоги на владение

К этой группе налогов относятся налоги на доход (подоходный налог, налог на корпорации) и налоги на имущество (например, налог на имущество, с наследства). Такие налоги, как промысловый и церковный, частично являются налогами на имущество.

Налоги на владение носят характер прямых налогов. Их доля в совокупных налоговых поступлениях составляет более чем 55%.

Подоходный налог взимается с физических лиц (причём если они постоянно проживают в Германии, то платят этот налог с доходов, полученных и в других странах, если они ещё не были обложены налогом). Это самый важный вид налогов: он даёт немного меньше 40% всех налоговых поступлений. Его разновидностями (с особым способом взимания – путём вычитания) являются налог на заработную плату и налог на доходы с капитала. Подоходным налогом облагаются все доходы промышленной и сельскохозяйственной деятельности, самостоятельного и несамостоятельного труда, владения капиталом, сдачи жилья, сдачи в аренду какой-либо собственности и т. д., вплоть до доходов со спекулятивных соглашений.

Целый ряд категорий граждан (наёмные рабочие, инвалиды, слепые) имеют дополнительные налоговые льготы, которые носят фиксированный характер или ограничены верхним уровнем. С доходов без ограничений вычитаются лишь затраты на налоговых консультантов и церковный налог.

В нынешнее время необлагаемый налогом минимум для подоходного налога составляет в год 5616 Евро для одиноких и 11232 Евро для семейных пар. Для доходов, которые не превышают для одиноких 8153 Евро и 16307 Евро для супругов, существует пропорциональное налогообложение со ставкой 22,9%. Далее налог взимается по прогрессивной шкале до объёма доходов в 120041 Евро для одиноких и 240083 Евро для тех, кто состоит в браке. Доходы, которые превышают этот уровень, облагаются по максимальной ставке 51%. Существуют налоговые льготы для детей, возрастные льготы, льготы по чрезвычайным обстоятельствам (болезнь, несчастный случай). Например, у лиц, которые достигли возраста 64 года, необлагаемый налогом минимум повышается до 3700 Евро. У лиц, которые имеют земельный участок, подоходный налог не взимается с 4750 Евро.

Характерно, что подоходный налог, который даёт капитал (то есть дивиденды) составляет в общем итоге всех налоговых поступлений лишь 1.6-1.7%.

Основой для налога на заработную плату является карточка налога на заработную плату, которая выдаётся общинами в начале каждого года каждому занятому. В карточке указывается налоговый класс (их всего 6), число необлагаемых налогом сумм в связи с наличием детей, принадлежность к конфессии (для церковного налога) и льготы для инвалидов. Все иные льготы и скидки вносятся в карточку местным финансовым отделом по требованию налогоплательщика.

Несколько лет тому назад была введена так называемая надбавка солидарности (Solidaritatszuschlag). Налогоплательщик финансирует частью своих доходов экономическое возрождение новых земель, возникших после объединения Германии. На данное время данная надбавка составляет 7,5% от подоходного налога. Данная надбавка немного снижается, если у налогоплательщика есть дети.

Необходимо особо выделить так называемый церковный налог. Его оплачивают лишь те, которые называют себя членом церкви. Этот налог вычисляется на базе годового подоходного налога и составляет 8-9% от его суммы.

Не все граждане и не все фирмы Германии платят налоги в полной мере. Выявление тех, которые уклоняются от оплаты налогов, проводят финансовые органы (чаще розыскное бюро образуется для нескольких финотделов данного округа). Что касается споров между налогоплательщиками и финорганами, то они чаще всего решаются без суда, хотя в ряде случаев дело всё же доходит и до судебных заседаний.

Корпоративный налог также является налогом на доход, но его оплачивают не физические, а юридические лица. Корпоративный налог взимается с годового дохода юридического лица. Важно отметить, что двойное налогообложение распределённой прибыли не допускается. Нераспределённая прибыль облагается по более высоким ставкам, чем распределяемая.

Величина доходов, с которых необходимо оплачивать корпоративный налог, определяется в соответствии с специальными указаниями (так, например, вычитаются почти все расходы, убытки до 10 млн. Евро). Налоговые ставки применяются разнообразные, но обыкновенная (она же максимальная) ставка – 50%. Она применяется в том случае, когда прибыль остаётся нераспределённой. Эта ставка, не смотря на снижение в ходе второго этапа налоговой реформы (в 1988 году) на 6 пунктов, остаётся самой высокой в развитых странах. Предусматривается снижение её до 44%. Ряд иных законодательных актов устанавливает льготы. Причём, последние носят, как правило, регулирующий характер, стимулируя инвестиции, развитие тех или иных регионов. Распределённая прибыль облагается по ставке 36%.

С общей суммы налоговых поступлений корпоративный налог составляет лишь около 4.5%, более чем на целый процентный пункт уступая величине промыслового налога. Последний является одним из основных местных налогов. Этим налогом облагаются предприятия, общества, физические лица, которые занимается промысловой, торговой и другими видами деятельности. Базой для вычисления налога служит прибыль с занятия промыслом и капитал компании. Налоговая ставка определяется муниципальными органами.

Поземельным налогом облагаются предприятия сельского и лесного хозяйства, земельные участки. Ставка 1.2%. Освобождены от уплаты налога государственные учреждения, религиозные учреждения. Это также местный налог. При переходе участка земли от одного владельца к другому оплачивается взнос в размере 2% от покупной цены. Определяя величину поземельного налога, муниципалитеты, как правило, разграничивают земли, отведенные под сельскохозяйственные участки, под лесные хозяйства и другие земельные участки.

Ставка налога на наследство и дарение зависит от степени родства и стоимости имущества. Различают 4 категории наследников, по которым рассчитывается минимальная и максимальная ставка налога.

Другие прямые налоги составляют в общей сумме налогов небольшую долю (налог на имущество – 1%, поземельный налог – 1.4% и т.д.).

Самые давние традиции имеет налог на имущество. Его ввёл в 1278 году король Рудольф фон Габсбург. Налоговая ставка на совокупное имущество физического лица с 1995 года поднята до 1%. До этого она было на уровне 0.5%. Промышленные предприятия и компании платят 0.6%. При повышении ставки налога был повышен и необлагаемый налогом минимум. Раньше не облагалось налогом имущество, которое стоило до 70 тыс. DM, ныне – до 120 тыс. Евро. Для юридических лиц – необлагаемый налогом минимум 20 тыс. Евро. Льготы в виде сниженной ставки есть лишь для имущества в сельском и лесном хозяйстве. Переоценка имущества проводится каждые 3 года.

Налог на автомобили (1.7% в общей сумме налогов) имеет ярко выраженный стимулирующий характер, а именно стимулируется использование автомобилей с бензиновыми моторами или дизельными (но с особенно низким выбросом загрязняющих веществ), а также использование катализаторов. Сегодня в Германии налог на автомобили зависит от двух факторов: от объёма цилиндра, то есть мощности двигателя, и наличия (либо отсутствия) катализатора. Так, про объёме цилиндра двигателя 100 куб. дециметров владелец автомобиля с катализатором оплачивает налог в 3 раза меньше, чем без него. Владельцы менее мощных машин, оснащённых катализатором, от налога освобождены.

 

Налоги на операции в сфере обращения

К налогам на операции в сфере обращения относятся налог с оборота, или налог на добавленную стоимость, налог с оборота при импорте, налог на автомобили, отчисления казино, налог на страхование. Данная группа налогов носит характер обратных налогов.

Самым важным в этой группе налогов является налог с оборота. Иногда под этим термином подразумевается налог на добавленную стоимость и этот второй термин является более правильным. В 2001 году налог на добавленную стоимость составил 15%, а налог с оборота при импорте – более чем 12% всех налоговых поступлений.

Налог на добавленную стоимость – это обратный налог, так как он устанавливается в цене и взимается с конечного потребителя в обход производителя. Оплачивается он, понятно, только в случае действительной конечной реализации товара и по единой налоговой ставке на все товары и услуги. С 1993 года в связи с «гармонизацией налогов» в пространстве ЕС ставка этого налога в Германии повысилась с 14% до 15%. На очень небольшой список товаров (например, книги) устанавливается льготная ставка в 7%.

Аналогично взимается и налог с оборота при импорте.

 

Налоги на потребление (акцизы)

Эта группа налогов делится на три подгруппы: налог на продовольственные товары (налоги на сахар, соль), налоги на продукты наслаждения (табак, кофе, пиво), другие налоги на потребление (например, налоги на нефтепродукты). Они все, исключая налоги на нефтепродукты, достаточно небольшие. Данные налоги взимаются с производителей, которые включают её в цену и перекладывают тем самым на потребителей.

Налог на нефтепродукты даёт сейчас 7.6% все налоговых поступлений, что представляет собой значительную величину. В начале 1993 года в Германии развернулась широкая дискуссия по поводу правительственных планов либо повысить этот налог (на автомобильное топливо), либо ввести налог на проезд по автобанам, либо сделать и то и другое, но в меньших размерах. Сырая нефть, равно как и нефтепродукты, которые используются для переработки, налогом на нефтепродукты не облагаются. Но нефтепродукты, которые используются как топлива для автомобилей, на отопление жилья и смазочные материалы, облагаются по разным ставкам.

С разных налогов данной группы наиболее значительным является налог на табачные изделия (2.8-3% всех налоговых поступлений). Другие дают менее 1% каждый, например налог на кофе – 0.3%, налог на пиво – 0.2% и т.д. Но и эти налоги чётко регламентированы. При резком повышении налога на табачные изделия некурящих стало значительно больше, чем при долгой пропагандистской кампании о вреде курения. Таким образом, путём повышения налога была решена социальная задача.

Налоги на потребление в основном направляются в федеральный бюджет, кроме налога на пиво, идущего в бюджеты земель. Ставки федеральных акцизов следующие: бензин – 0.50-0.57 Евро на литр в зависимости от содержания в нём свинца; мазут для отопления – 6.7 цента на 1 кг; табачные изделия – 9.3 цента на 1 сигарету; кофе – 3.1 Евро на 1 кг; крепкие спиртные напитки – 160 Евро на 100 литров; шампанское – 1.4 Евро на 0.75 литра; на страховые сделки – 12% со страхового полиса.

Хотя местных налогов и немало, в среднем они дают лишь около 10% налоговых поступлений общин.