5 ШАГОВ ДЛЯ ПРИОБРЕТЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ
Право купить недвижимость в Греции имеют не только ее граждане, но и иностранцы – как граждане, так и не граждане Европейского Союза. Для того, чтобы Ваше приобретение стало для Вас местом отдыха и источником удовольствия, необходимо знать некоторые особенности и требования, предусмотренные законодательством, и касающиеся заключения договоров купли-продажи недвижимости. Прежде всего, необходимо иметь в виду, что сама процедура не отличается от приобретения недвижимости и в других странах, за исключением единственного условия - недвижимость в тех районах Греции, которые определены как приграничные зоны, имеющие большое стратегическое значение, может быть приобретена в собственность только после получения официального разрешения (см. ниже).
Кроме того, существуют некоторые ограничения, касающиеся приобретения и использования недвижимости, которые применяются в отношении и греческих, и иностранных граждан (касаются лесных массивов, природных заповедников, археологических памятников, и др.), о которых можно узнать у адвоката.
Если Вы решили приобрести недвижимость, вот те 5 шагов, которые сделают Вашу покупку безопасной и надежной:
1. Обратитесь к адвокату. Он не только расскажет об ограничениях, которые возможно действует в отношении приобретения, но и осуществит проверку юридической истории объекта недвижимости, подготовит проект договора, проведет переговоры с продавцом. Кроме того, его присутствие обязательно, если цена сделки доходит до 29137 евро (за недвижимость, расположенную на территории Афин/Пирэа) и до 11739 евро (за недвижимость на всей остальной части Греции).
2. Необходимо подать в налоговый орган заявление и получить регистрационный налоговый номер (AFМ).
3. После заключения договора покупатель должен оплатить налог на приобретение недвижимости.
4. Договор купли-продажи и документы о передаче недвижимости должны быть подписаны у нотариуса, и им заверены.
5. Необходимо зарегистрировать договор купли-продажи в Реестре недвижимости или Земельном кадастре, только после этого к Вам переходит право собственности.
РАЗРЕШЕНИЕ НА ПРИОБРЕТЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ В ПРИГРАНИЧНЫХ ЗОНАХ
Прежде всего, необходимо иметь в виду, что сама процедура приобретения недвижимости в Греции не отличается от приобретения недвижимости и в других странах, за исключением единственного условия - недвижимость в тех районах Греции, которые определены как приграничные зоны, имеющие большое стратегическое значение, может быть приобретена в собственность после получения официального разрешения. Договоры, заключенные без этого разрешения, являются недействительными.
К приграничным зонам относятся Префектуры Македонии, Фракии, острова Лесбос (Митилини), Хиос, Самос и Додеканиса, Скирос и Фира (Санторини), Префектуры Хании, Ретимно и Ласити на Крите, и другие. Поскольку статус приграничных районов может изменяться Президентским Указом в любое время, перед началом переговоров следует выяснить у адвоката о том, как обстоит дело в настоящее время.
Хотя все ограничения касаются в равной степени, как граждан Европейского Союза, так и иностранцев (например, россиян), представляемые ими документы, необходимые для получения официального разрешения, несколько отличаются по объему и содержанию.
Процедура для граждан и юридических лиц Европейского Союза
Греция является членом ЕС с 1981 года. Все граждане ЕС имеют равные права на приобретение собственности в Греции. Для приобретения недвижимости в собственность, граждане ЕС, как и граждане Греции, должны подать заявление в ту Префектуру, где расположена недвижимость, с описанием предмета купли-продажи, в котором указать цель приобретения, информацию о покупателе (его профессия, предыдущие правонарушения и др.). К заявлению прилагается свидетельство о праве собственности на имущество.
В случае, если заявление подает юридическое лицо, зарегистрированное в ЕС, к заявлению прилагаются документы компании (заверенная копия Учредительного договора, финансовые отчеты за последний год, и др.)
Процедура для граждан иностранных государств
Для граждан иностранных государств (например, россиян, граждан Украины, Казахстана и т.д.), процедура отличается тем, что они должны подавать заявление на получение разрешения не в Префектуру, а в соответствующее уполномоченное Министерство Греции.
Помимо документов, представляемых гражданами Европейского Союза, к заявлению дополнительно должны быть приложены и другие документы (топографический план недвижимости и окружающей территории, свидетельство о рождении, заверенное Апостилем, и др.).
Как видно из нашего описания, сама процедура получения официального разрешения носит формальный характер, и не представляет особой сложности для адвоката, который поможет собрать и оформить необходимые документы, подаст их в соответствующий орган и получит такое разрешение.
Кроме того, если Вы выбрали виллу, квартиру или иную недвижимость, возможно заключить предварительный договор с продавцом, который действует до получения официального разрешения и до заключения основного договора купли-продажи. Компания-партнёр, через которую мы предлагаем Вам приобрести недвижимость в Греции, добивается для своих клиентов заключения предварительного договора на таких условиях: покупатель, заплатив аванс (обычно, в размере 10-20% от стоимости), не только получает уверенность в том, что объект недвижимости никому не будет продан, но продавец даже передает ему ключи от дома или квартиры. Таким образом, Вы сможете пользоваться своей покупкой, жить в квартире или доме даже до подписания самого договора купли-продажи.
ОФОРМЛЕНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ В ГРЕЦИИ
Для приобретения в собственность недвижимости в Греции необходимо не только собрать и подготовить ряд документов, но и соблюсти ряд формальных требований при его оформлении:
1. Участие адвоката.
Присутствие адвоката при заключении договора купли-продажи недвижимости обязательно и для продавца, и для покупателя, если цена сделки доходит до 29137 евро (за недвижимость, расположенную на территории Афин/ Пирэа) и 11739 евро (за недвижимость на всей остальной части Греции).
Адвокаты не только представляют каждую из сторон, подписывающих договор, но также составляют его проект и предоставляют все необходимые юридические консультации. Однако, самое главное состоит в том, что в большинстве случаев недвижимость еще не внесена в систему недавно введенного Земельного Кадастра. Такая проверка необходима для того, чтобы убедиться, действительно ли продавец является полноправным собственником объекта недвижимости, т.е. имеет ли он право его продать. Как правило, адвокат производит проверку юридической истории объекта сделки за последние 20 лет.
Адвокат должен убедиться, что недвижимость ничем не обременена (не заложена, и т.д.) и свободна от претензий (т.е. не имеется наложенных судебных запретов, мер по взысканию или исков), а также выяснить, имеются ли законные строительные разрешения на произведенные строительные работы, и оплачены ли продавцом все причитающиеся налоги на недвижимость. Кроме того, адвокат зачастую играет решающую роль в успешном проведении переговоров о заключении договора.
И самое главное – как представитель и защитник Ваших интересов, адвокат добьется заключения договора на наиболее выгодных для Вас условиях.
2. Участие нотариуса.
И договор купли-продажи, и договор о передаче недвижимости, должны быть нотариально заверены. нотариально заверенный договор будет означать, что сделка действительно состоялась.
Для нотариального удостоверения обе стороны (и продавец, и покупатель) должны представить ряд документов. В частности, продавец должен представить справку из налогового органа об отсутствии налоговой задолженности, официальное заявление о том, что за последние 2 финансовых года он не получал прибыли от объекта купли-продажи и др. Покупатель обязательно представляет справку из налогового органа об уплате налога на переход права собственности на недвижимость.
Обязанности нотариуса разъяснить сторонам договора их обязательства и права, вытекающие из соответствующей сделки, а также убедиться в том, что им понятны их обязанности, обычно осуществляются путем чтения контракта вслух перед подписанием.
Стоимость нотариального удостоверения договора купли-продажи недвижимости зависит от цены сделки. В настоящее время, стоимость услуг нотариуса составляет 2 % от цены сделки.
3. Доверенность. Каждая сторона, подписывающая договор, может передать полномочия по представлению своих интересов другому лицу, выдав ему доверенность. Доверенность может быть также выдана адвокату стороны, подписывающей договор. Такая доверенность имеет особенности, в ней должны быть подробно указаны существенные условия договора (цена и т.д.), и объект сделки. Доверенности, выданные продавцом и покупателем недвижимости, должны быть нотариально удостоверены. Доверенность может быть подписана у нотариуса в Греции, или в Греческом консульстве, если совершается за границей. Доверенности, заверенные иностранными нотариусами, должны быть официально признаны в Греции, для этого на них должен стоять Апостиль.
4. Нотариально заверенный договор купли-продажи недвижимости является действительным только в случае его регистрации в Реестре Недвижимости или в Земельном Кадастре. Регистрация перехода права собственности является завершающей, неотъемлемой и обязательной частью оформления договора купли-продажи недвижимости.
РЕГИСТРАЦИЯ ПЕРЕХОДА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ
Нотариально заверенный договор купли-продажи недвижимости в Греции является действительным только в случае его регистрации в Реестре Недвижимости или в Земельном Реестре (Кадастре). Регистрация является неотъемлемой частью перехода права собственности к покупателю. В настоящее время в Греции действует и Земельный Кадастр, и Реестр Недвижимости.
1. Система Реестра Недвижимости.
Реестр Недвижимости, который до сих пор действует на основной части страны, не содержит информации о сделках, которые производились с конкретным объектом недвижимости. Из него можно получить информацию только о связи между определенным лицом и определенным объектом недвижимости. Таким образом, Реестр Недвижимости фактически является реестром владельцев недвижимости (физических и юридических лиц).
2. Система Земельного Кадастра.
Система Земельного Кадастра начала действовать в Греции совсем недавно. Закон 2308/1995 (последние поправки внесены законом 3212/2003) ввел Национальный Земельный Реестр (Кадастр), который постепенно заменяет систему Реестра Недвижимости. Каждый объект недвижимости занимает индивидуальное определенное место в Земельном Кадастре, и может быть идентифицирован уникальным 12-значным кодом (16-значный код для земельных участков). Согласно греческому законодательству, после осуществления регистрации в Земельном кадастре, юридический статус объекта недвижимости окончательно определен и закреплен. На островах Родос и Кос система Земельного Кадастра действует со времен итальянской оккупации.
В настоящее время стоимость регистрации составляет около 0,5% от стоимости объекта недвижимости. Расходы оплачиваются покупателем. Однако, по соглашению сторон возможно иначе распределить оплату этих расходов между сторонами.