Оформление недвижимости в собственность.

 

Первым шагом юридического оформления покупки недвижимости во Франции является официальное соглашение между продавцом и покупателем, которое называется Sous-Seing Prive (если заключается при посредничестве французского агента по недвижимости) или Compromis de Vente (если составлено через нотариуса).
Это соглашение должно быть подписано обеими сторонами. При подписании этого документа покупатель выплачивает задаток, который составляет минимум 10% от стоимости приобретаемой недвижимости и который будет помещен на специальный банковский счет нотариуса и сохранится до времени внесения оставшейся суммы или аннулирования покупки. 
В договоре описываются условия продажи, цена объекта, возможные кредиты и прочее. На этом этапе выбранный объект недвижимости будет закреплен за покупателем, т.е. будет снят с рекламы на продажу. Задаток может быть возвращен, если покупатель откажется от покупки недвижимости в установленный законом срок - 7 дней. После этого срока договор может быть аннулирован, если явно не выполняется одно из условий договора. То есть покупатель теряет задаток, если он отказывается от покупки без оснований, отраженных в договоре.
После подписания вышеуказанного документа следует период в 30-90 дней, в течение которого должно быть произведено изучение недвижимости с целью выявления юридической чистоты сделки и выявления всевозможных недоделок в недвижимости и их устранения. В этот же период времени покупатель должен решить вопрос полного финансирования сделки. Эту проверку и другие меры действующего Соглашения проводит агент и нотариус.
Нотариус во Франции не действует в интересах какой-либо из сторон сделки, а является официальным лицом, представляющим интересы государства. Его задачей является подтверждение того, что сделка будет совершена чисто, в соответствии со всеми юридическими нормами. Кроме того, через его банковский счет проходит финансирование сделки и взаиморасчеты.
Вторым шагом юридического оформления покупки недвижимости во Франции является подписание продавцом и покупателем Заключительного Договора (Acte de Vente) в присутствии нотариуса. Имущество переходит к новому владельцу, который обязан к этому моменту выплатить оставшуюся часть стоимости недвижимости нотариусу. Нотариус в последствие выплачивает ее продавцу. Отметим, что эта сумма должна быть передана в распоряжение нотариуса до момента заключения Договора. После подписания Acte de Vente продавцом и покупателем Нотариус заверяет акт продажи, а продавец передает ключи на недвижимость покупателю.
На этом же этапе рекомендуется у нотариуса решить вопрос о возможном наследстве на купленную недвижимость, чтобы не было проблем в дальнейшем. Нотариус Вам сообщит, какие документы для этого надо подготовить, и учтет этот вопрос на завершающем этапе сделки.
После заверения акта продажи Нотариус в течение нескольких дней регистрирует нового собственника недвижимости в специальном регистрационном бюро. Новый собственник в обязательном порядке должен застраховать свою недвижимость.
Покупатель должен знать, что его ожидают дополнительные расходы на оформление сделки. Он должен оплатить государственные взносы и регистрационные налоги, которые составляют примерно 7-8% от стоимости недвижимости. Эти взносы выплачиваются нотариусу в день подписания Aсte de Vente.
Нотариус - это независимое официальное лицо, получающее плату за подготовку сделки по недвижимости.
Он наводит все нужные справки до окончания сделки и подотчетен Департаменту Франции по налогам и сборам. Нотариус несет ответственность за подготовку документов на право собственности и ошибки, которые он может при этом допустить. Он следит за тем, чтобы сделка была "чистой" с обеих сторон, чтобы были соблюдены законы, и чтобы продавец получил свои деньги вовремя и сполна, а покупатель - свои документы на собственность в надлежащей форме.
Ставки оплаты нотариальных услуг закреплены законом государства и едины по всей Франции. Сумма, взимаемая нотариусом, составляет примерно 1% от стоимости приобретаемой недвижимости и обычно выплачивается после подписания договора купли-продажи. Общая сумма всех выплат по сделке составляет примерно 7,5%, включая оплату нотариуса, гербовый сбор в зависимости от количества страниц в отчете о передаче собственности и значительную сумму налога на передачу собственности (4,8%).
Все права собственности во Франции регистрируются в Bureau de Conservation des Hypotheques, что можно примерно перевести как Палата регистрации земельной собственности. Сделка по недвижимости называется acte de vente. Этот документ постоянно хранится в архиве нотариуса. Копия документа выдается на руки покупателю как свидетельство права на собственность и носит название titre de propriete. Документ заверяется нотариусом. Нотариус должен проверить всю историю собственности за последние 30 лет и убедиться, что все сделки с ней были чистыми, то есть: соблюдены права прохода и проезда по земле, правильно оформлены отчуждения и учтены все другие законные интересы третьей стороны.
По окончании процедур передачи собственности нотариус несет ответственность за предоставление покупателю "чистой" собственности и перечисление причитающихся сумм продавцу и кредитным учреждениям. Эта ответственность подтверждена политикой страхования профессиональных рисков (ни покупатель, ни продавец не должны нести убытки по вине нотариуса).

Какие основные проблемы возникают при покупке недвижимости во Франции иностранцем?

Во-первых, проблема перечисления оплаты, учитывая значительную стоимость недвижимости. Операции с наличными больших сумм запрещены, а банковские перечисления контролируются при суммах выше 10000€.

Во-вторых, при оформлении акта купли-продажи нотариусом необходимо указать ее назначение: основное или не основное место жительства. Если недвижимость покупается для основного места жительства, то это подразумевает налогооблагаемую деятельность на территории Франции.

В-третьих, для осуществления своего права на владение недвижимостью иностранцу нужно легальное пребывание во Франции, а это упирается в визовый режим. Во французском посольстве (консульстве) в Москве и С-Пб, на основании предъявленных правоустанавливающих документов на купленную Вами недвижимость, Вам могут выдать многократную деловую визу, действительную на поездки сроком менее 30 дней в течение одного года, либо многократную туристическую визу на 90 дней для двух поездок, либо долгосрочную визу для постоянного проживания во Франции.

Дополнительные расходы

Ставки оплаты нотариальных услуг закреплены законом государства и едины по всей Франции. Сумма, взимаемая нотариусом, составляет примерно 1% от стоимости приобретаемой недвижимости и обычно выплачивается после подписания договора купли-продажи. Общая сумма всех выплат по сделке составляет примерно 7,5%, включая оплату нотариуса, гербовый сбор в зависимости от количества страниц в отчете о передаче собственности и значительную сумму налога на передачу собственности (4,8%). 

Расходы на содержание недвижимости

Налог на собственность (taxe fonciere) - около 0, 5 % от ее цены, и налог на гипотетические доходы (taxe d'habitation) примерно такой же. Налоги на двухкомнатную квартиру составят приблизительно 1200 € в год, на хороший дом с бассейном и большим участком - до 10000€. Правда, новостройки в первые два года не облагаются taxe fonciere, но зато все новое жилье (а новым оно считается, пока не достигнет 5-летнего возраста) облагается НДС - а он во Франции довольно высокий, 19, 6 %, плюс налог на роскошь.

Но зато если вы решите вложиться в памятник старины - то есть купить и отреставрировать - до половины затрат на восстановление сможете вычесть из своих налогооблагаемых (французских) доходов. Только вот беда - российское МНС не примет эти расходы к вычету ни за какие коврижки. А ведь какой соблазнительный вариант - купить шато на большую дружескую компанию, пусть дети растут в настоящих аристократических стенах. Да и стоит недорого - от 1200€ за квадратный метр. Правда, тут-то уж наверняка придется платить налог на личное состояние - в размере до 1, 2 % от стоимости имущества, превышающего (приблизительно) 720000€.

Во Франции средняя цена содержания жилища - 1-2€ за "квадрат" в месяц, если вам не нужен садовник, конюх, грум, блюститель пруда с золотыми рыбками и чистильщик фонтана. Если нужны - то плюс 2000-4000€ или больше, тут уже вопрос аппетита. Содержание очень хороших вилл может обходиться в 10000€ в год, но даже за квартирку в хорошем месте, может оказаться, придется платить существенно больше 100€ в месяц.

Т.о., система налогообложения во Франции более сложная, чем в других государствах Европы. Помимо однократных выплат при покупке (налог на приобретение собственности, гербовый и нотариальный сбор) недвижимости, составляющих около 7–8 % от ее стоимости, существуют ежегодные налоги.

Налог на недвижимость (taxe fonciere) выплачивает собственник недвижимости. Его размер не фиксирован и варьируется в зависимости от типа собственности и ее местонахождения.
Налог на проживание (taxe d’habitation) платит проживающий, то есть если недвижимость сдана в аренду, налог взимают с арендаторов, если ее используют для личного проживания — с хозяев. Когда речь идет об апартаментах, нужно рассчитывать на сумму налога не менее 2000€ в год, в случае с проживанием на вилле — от 4000€ в год.

Налог на имущество (impot de solidarite sur la fortune) выплачивают физические лица, чей капитал во Франции (недвижимость и счет в банке) превышает 700000€.

Налог на прибыль с перепродажи (сapital gains taxe, le «plus-value») устанавливают исходя из разницы в цене при перепродаже собственности. В случае продажи недвижимости в первый год после покупки этот налог составляет 33,3 %, но с каждым годом его размер уменьшается.

 

Банки. Кредиты.

Кредит во французском банке под 6-7% годовых на срок до 30 лет.

Если купля-продажа недвижимости сопровождается получением ипотечного кредита, процедура сделки затягивается, так как банк принимает решение о выдаче кредита до полутора месяцев. Обычно банки кредитуют до 70% стоимости приобретаемой недвижимости. Охотнее всего дают деньги под залог уже существующих объектов. В целом же кредит выдается под 3,5-5% годовых сроком на 10-20 лет. Сумма первоначального взноса иногда доходит до 40%.0 Необходимые условия: счет во французском банке, отчет аудиторов за последние два года и ряд документов, подтверждающих платежеспособность покупателя.

При наличии поручителей из числа местных предпринимателей, ипотека вполне доступна - на 20 лет под 5-6 % годовых на сумму в 50-70 % цены покупки (при наличии счета в французском банке). Если французский банк откажется выдать кредит россиянину, можно обратиться в более лояльные испанские банки.

 

Средняя цена 1 кв. м. по Парижу составляет в настоящее время 3000-4000€, средняя цена по провинции - 1500-2000€.

На данный момент в “сердце Парижа” (I, II, III, IV округа), вблизи Лувра, Оперы, мэрии, Собора Парижской богоматери цены на трех-четырехкомнатные квартиры составляют 3000-6000 € за кв. м. Аренда: 20-30€ за кв. м.  в месяц.

V округ (Сорбонна, Патнеон, Люксембургский сад) - район студенчества. Здесь 1 кв. м.  стоит от 3500 до 4000 €. Аренда студенческой “студии” - примерно 500 € в месяц, иное жилье - 20 € 1 кв. м.

В соседнем VI округе, изумительно расположенном между бульварами Монпарнас, Распай и Сен-Мишель, жить хотят многие, и цены здесь выше. Так, квартиры с видом на зеленый массив Люксембургского сада - до 7000 € за кв. м.

Высоко престижным, спокойным, качественным считается VII округ между зданием ЮНЕСКО, Эйфелевой башней и музеем Орсэ с собором Инвалидов (и гробницей Наполеона) точно посередине. Однако цена аренды 1 кв. м.  в больших апартаментах не превышает 20 €, а купить квартиру можно, исходя из цен 5000-7000 € за кв. м.

Люкс, окружающий Елисейские поля в “недоступном” VIII округе едва ли окажется дешевле - 7000-9.000 € за кв. м., однако в районе вокзала Сен - Лазар, например на ул. Москвы, есть неплохие квартиры по 4000 -5000 € за кв. м.  или 20 € за кв. м.  в аренду.

Цены резко идут на убыль в IX, X, XI округах: Клиши - Северный и Восточный вокзалы, площади Бастилии и Нации: 2000-4000 € за кв. м.  при покупке, 14-16 за  кв. м.  при аренде.

Достаточно зеленое, в меру торговое и сверхрафинированное пространство между посольством Российской Федерации (бульвар Ланн), уютными улицами Пасси, эспланадой Дворца Шайо с видом на Эйфелеву башню и знаменитой площадью Звезды (Этуаль-Шарль де Голль) может стать вашим за 4000-6000 € за кв. м.  или 16-26 € за кв. м.  при аренде.

По другую сторону Звезды - симпатичный и достаточно ценимый XVII округ, где цены чуть ниже.
На Монмартре (XVIII округ) главная прелесть - уникальные поднимающиеся на исторический холм улочки, грандиозная панорама Парижа, у подножия - кабаре “Мулен Руж” и площадь Пигаль с прилегающими “секс-магазинами” и “секс-театрами”. Здесь же крупнейший рынок тканей “Сен-Пьер” и вечная толкучка - дешевка “Тати”. При ценах от 2000 до 6 000 €  за кв. м.  и 12 -14 €  за кв. м.  аренды здесь можно найти интересные варианты.

Не исключено, что кому-то понравятся недорогие XIX и XX округа (2-5 000. €1 кв. м. ). Центр наук, чудесный парк Бютт-Шомон, кладбище Пер-Лашез и многочисленные дешевые торговые точки делают эти районы приемлемыми для непритязательного обитателя.

Пригороды Парижа, кроме Нейи, где Вы не ощутите разницы в ценах по сравнению с Елисейскими полями, имеют то бесспорное преимущество, что сразу за окружным автобульваром столицы (периферический бульвар) цены снижаются на 10-30%: Булонь, Сен-Клу, Венсен, Леваллуа, Курбе-вуа и др. - зоны доступных цен.

В Ницце и Каннах размеры банковского счета должны быть намного весомее: кв. м.  в приличном здании здесь будет стоить от 4000 до 9000 €. Аренда 3-комнатной квартиры обойдется в месяц от 500 до 800 €.

Лион - один из центров французской гастрономической кухни, стоящий на реках Рона и Сона, привлекателен развитой деловой активностью, хорошо налаженными транспортными связями со всей Европой. От Лиона близки и Париж, и Монако, и Альпы. Рынок жилья здесь достаточно перспективен и пока доступен: 1000 -2500 €  кв. м.

Страсбург - один из политических перекрестков Европы. Рядом Германия, Люксембург, Швейцария. Центр города предлагает просторные однокомнатные квартиры-студии по цене 1500-2000 € кв. м.  или 400 € в месяц в случае аренды. При этом есть в Страсбурге и кварталы для высшей европейской администрации и крупнейших мировых безнесменов. В них виллы с садиками стоят 2-3-4 млн. франков.

В Нормандии и Бретани, вокруг Довиля, Трувиля, Онфлера, между г. Кан и Кабуром, среди яблоневых садов и бесконечных пастбищ с черно-белыми коровами можно найти изумительные старые виллы и заказать новые постройки на кромке Ла Манша, вокруг портов прогулочных катеров и парусников или на почтительном удалении от суетных пляжей и проезжих дорог. За 100.000 – 400.000 тыс. € гарантировано солидное здание с участком. За 70000-140000€ в Ваше распоряжение может перейти 2-х или 3-комнатная квартира среднего уровня.

Лазурный берег - это уголок Средиземноморья, знаменитый красотой моря и побережья, с множеством бухт, заливов и небольших мысов, которыми заканчиваются отроги Приморских Альп. Море Французской Ривьеры с его необыкновенным отливом знаменито своими превосходными песчаными пляжами.

Те, кому нравится веселая толчея и оживленность, стремятся к знаменитым элитарным пляжам Монте-Карло, Ниццы, Антиба, Канн, Кап-Ферра, Сен-Рафаэля, Сен-Тропе. Не будет преувеличением заявить, что любой уголок Лазурного берега - будь то большой город, или скромное село - обладает культурными ценностями высочайшего уровня. Здесь гармонично сочетаются остатки доисторической и римской эпох, средневековые сооружения с провансальскими, лигурийскими и даже тосканскими влияниями, элегантные виллы, современные здания, пышные постройки европейской аристократии.

Нельзя остаться равнодушным при виде подобного ансамбля природных, культурных и исторических достопримечательностей, смешения традиций и сверхсовременности.

Купить недвижимость на Лазурном берегу всегда считалось исключительно престижным. Многие известные наши соотечественники имели и имеют здесь дома, виллы, квартиры - среди них Император Александр 11, княгиня Кочубей, барон фон Дервиз, княгиня Юрьевская, бывший чемпион мира по шахматам Борис Спасский и мн. др.